Quem escolhe morar em condomínio sabe que existem regras a cumprir e todos estão sujeitos a penalidades. Você sabe em que situações o morador pode ser responsabilizado por danos causados ao condomínio? Sobre esse assunto a gente vai conversar com a advogada especialista em direito imobiliário, Dra. Isabelita Fradique.
A vida em condomínio é regulamentada basicamente por dois instrumentos legais: o Código Civil e a Lei nº 4.591, de 1964, conhecida como “Lei dos Condomínios”.
Até a promulgação do Novo Código Civil, a principal lei a tratar de condomínios no Brasil era a Lei 4.591.
Em 2003, no entanto, o Novo Código Civil entrou em vigor e passou a regulamentar diversos pontos relativos a condomínios.
Alguns temas abordados pelo Código Civil:
Direitos e deveres dos condôminos;
Eleição de síndico;
Responsabilidades do síndico;
Assembleia condominial;
Quóruns para assembleia;
Convenção de condomínio.
Com um escopo bastante abrangente, o Código Civil passou a ser a principal referência legal para os condomínios no país.
Porém, vale destacar que a Lei dos Condomínios continua valendo, sendo usada para todos os tópicos não abordados no Código Civil.
Além dessas duas leis, há outras normativas que influenciam diretamente alguns aspectos importantes da vida em condomínio.
Dentre elas, podemos destacar a Lei 8.245, conhecida como Lei do Inquilinato (e que regulamenta o aluguel de imóveis), além de legislações específicas relacionadas a barulho, manutenção de equipamentos, obras e prevenção de incêndio.
Direitos dos condôminos
Como mencionamos, os direitos dos condôminos se enquadram dentro dos pontos regulamentados pelo Código Civil.
Além de três direitos principais estabelecidos em seu artigo 1.335, o Código Civil também menciona outros ao longo do texto.
Considerando todos os pontos abordados pela lei, listamos abaixo os direitos dos condôminos.
1. Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades
Ou seja, o condômino tem o direito de usar o seu imóvel, como e quando quiser, desde que respeitando as normas do condomínio e os demais condôminos.
2. Usufruir das partes comuns do condomínio
Além de usufruir da sua própria unidade, o condômino também tem o direito de usar as áreas comuns, como salão de festas, academia e piscina.
3. Participar e votar nas assembleias condominiais
É um direito do condômino participar e votar nas assembleias, com um adendo: é preciso estar quite com as obrigações condominiais. Ou seja, o condômino inadimplente perde o direito de votar nas assembleias.
4. Alugar sua vaga na garagem
O condômino também pode alugar sua vaga na garagem, dando preferência aos demais condôminos e não a estranhos. Porém, de qualquer forma é comum que as convenções de condomínio proíbam o aluguel da garagem para não moradores.
5. Alugar seu imóvel para terceiros
Também é um direito do condômino alugar sua unidade para terceiros, sempre seguindo o disposto na Lei do Inquilinato.
6. Candidatar-se a síndico
O Código Civil prevê que a assembleia deve eleger um síndico para administrar o condomínio. Qualquer condômino tem o direito de se candidatar a esse cargo. Porém, vale lembrar que o cargo também pode ser ocupado por alguém que não seja condômino, como um síndico profissional.
7. Candidatar-se ao Conselho Fiscal
Da mesma maneira, a lei também prevê que o condomínio poderá contar com um Conselho Fiscal, eleito em assembleia, e composto por três membros. O Conselho Fiscal tem o dever de dar parecer sobre as contas do síndico, e qualquer condômino pode se candidatar ao cargo de conselheiro.
8. Realizar reparos necessários no condomínio
Outra situação prevista no Código Civil é quando o condomínio precisa de uma obra ou reparo necessário (na prática, tal reparo é normalmente urgente), e o conserto não ocorre porque o síndico está impedido ou omisso. Nesse caso, o condômino tem o direito de fazer o reparo, independentemente de autorização.
9. Ser reembolsado pelas despesas ao realizar obras ou reparos necessários
Caso o condômino venha a pagar por uma obra ou reparo necessário, ele tem o direito de ser reembolsado. Mas atenção: somente se o reparo for de fato necessário. Reparos de outra natureza não dão direito a reembolso, mesmo que sejam de interesse comum.
10. Convocar assembleia, desde que cumpra o quórum mínimo para convocação
O direito de convocar assembleia não cabe somente ao síndico. O condômino também pode convocá-la, desde que consiga somar o quórum mínimo –um quarto dos condôminos– para apoiar a convocação.
Deveres dos condôminos
Assim como na maior parte das relações, a vida em condomínio é composta não apenas de direitos, mas também de deveres. No caso, os principais deveres dos condôminos foram estabelecidos pelo Código Civil.
Considerando todos os pontos abordados pela lei, os deveres do condômino são:
1. Contribuir para as despesas do condomínio
Isso quer dizer que o condômino tem a obrigação legal de pagar a taxa de condomínio, que é o rateio das despesas. Isso inclui pagar a taxa básica, o fundo de reserva e eventuais chamadas extras.
A forma de cálculo do rateio é estabelecida pela convenção de condomínio. Porém, caso ela não mencione nada, o rateio será feito na proporção das frações ideais de cada unidade.
2. Pagar juros e multa caso esteja inadimplente
Se o condômino não pagar a sua contribuição, é considerado inadimplente e fica sujeito a sanções, como multa de até 2% sobre o débito e juros previstos na convenção. Caso a convenção não preveja o valor de juros, eles serão de 1% ao mês, conforme previsto no Código Civil.
3. Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação
O condômino não pode simplesmente fazer a obra que quiser. É preciso se certificar de que ela não compromete a segurança do imóvel nem dos vizinhos. Ademais, muitas cidades atualmente possuem regras próprias para obras em unidades em condomínios, incluindo, por exemplo, o laudo de um engenheiro atestando a segurança da obra.
4. Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas
Alteração de fachada é um ponto que costuma causar muita dor de cabeça nos condomínios. Pelo Código Civil, o condômino tem o dever de não alterar a fachada do condomínio.
5. Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não prejudicar o sossego dos demais
O condômino tem o dever de se ater à destinação prevista para a edificação (não pode usar imóvel residencial como ponto de comércio, por exemplo). Da mesma maneira, ele também não pode usar sua unidade de forma que prejudique os bons costumes, o sossego, a salubridade e a segurança dos demais.
6. Cumprir a convenção e o regimento interno
Além das obrigações previstas em lei, o condomínio também tem suas normas internas, que devem ser seguidas por todos os condôminos. É um dever do síndico, aliás, cobrar que todos cumpram o que está previsto na convenção do condomínio.
7. Pagar multa prevista em convenção caso não cumpra seus deveres
O Código Civil também prevê que o condômino que não cumprir seus deveres deve pagar multa prevista na convenção ou deliberada em assembleia. Aquele que reiteradamente não cumpre seus deveres pode ser considerado como condômino anti-social e, assim, ter que pagar multa correspondendo a até dez vezes o valor da taxa de condomínio.
8. Condôminos proprietários de terraço de cobertura devem pagar pela sua conservação
Este é um dever específico dos condôminos que moram em cobertura. São eles que ficam responsáveis por pagar pelas despesas da conservação do terraço, para evitar danos às unidades abaixo.
Regras internas: convenção de condomínio e regimento interno
Os principais direitos e deveres dos condôminos são definidos pelo Código Civil, mas a lei também prevê que o condomínio estabeleça uma convenção e um regimento interno contendo normas próprias e regras relacionadas ao dia a dia do condomínio.
Essas normas variam de condomínio para condomínio e devem ser cumpridas por todos, desde que não sejam contrárias a nenhuma lei municipal, estadual ou federal.
Caso o condômino desrespeite as regras do condomínio, pode ser penalizado de acordo com o previsto em convenção. Normalmente, isso inclui advertência e multa.
É fundamental que tanto o síndico quanto os condôminos conheçam a convenção e as regras do condomínio. Assim, podem construir uma convivência mais harmoniosa.
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